월세로의 전환=종부세 부담=조세의 전가

요즘 연일 부동산 뉴스로 시끄럽습니다.

예전에는 자고 나면 몇억, 몇천이 올랐다는 말이 그냥 말뿐이거나 부러움이 섞인 말이었는데

이제는 현실의 일이 되었고 두려움으로 다가오기까지 합니다.

지방은 크게 해당사항이 없지만 서울에서는 아파트 하나만 가지고 있어도 종부세 대상이 되는 시절이 되었네요.

몇년 후에는 서울의 대다수 아파트가 종부세 대상이 된다고 하니까요.

 

최근 몇년간 오른 아파트 가격으로 서울에 전세를 사시는 분들은 걱정이 참 크실듯 합니다.

일부에서는 갭투자자인 집주인이 전세금을 내줄 목돈이 없어서 그대로 전세를 유지할 것이라는 말도 있어요.

하지만 이번에는 갱신요구권으로 위기를 넘겼다고 하더라도

2년 뒤에는 집을 비워주어야 할 상황이 되면 힘들어 지실수도 있겠지요.

지금 전세 2년을 맞아 갱신요구를 하신 아파트라면 아마 2년전쯤에 매매가 되었을 수도 있겠지요.

그때 매매가는 지금보다 저렴했을 거에요.

그러면 2년뒤에는 집값이 더 오르거나 지금과 비슷하다고 하더라도

집주인이 받을수 있는 전세 보증금은 집값에 비례해서 올라가있겠지요.

예를들어 처음 전세계약시 보다 집값이 3억원정도 올랐다면

전세 보증금도 1억원에서 2억원정도 올려받을수 있겠지요.

이때 집주인은 보증금을 올려받기보다는 오른 보증금만큼 월세를 받고 싶어할거에요.

왜냐하면 종부세나 재산세를 내어야하니까요.

집값이 오른 만큼 재산세, 종부세 부담도 늘어나겠지요.

그부분을 월세로 충당하고 싶어할것이에요.

 

그런 이유로 월세로의 전환 속도는 빨라질것이고

보유세는 원래 집주인에게 부과되는 세금이지만

세입자에게 전가되는것이지요.

세금정책이 어려운 부분이 이부분일거에요.

정부에서는 집주인에게 세금을 더 거두거나,

투기꾼에게 징벌적 과세를 하려고 하더라도

막상 세금은 세입자에게로 전가되어버리니까요.

 

전세라는 제도는 예전에 금리가 높았던 시절에, 은행 문턱이 높던 시절에

집을 빌려주고 비교적 목돈을 집주인이 이용했던 제도에요.

하지만 지금은 금리가 너무 낮아서 집주인은 전세를 비선호하세요.

집값 상승이 기대되지 않는다면 거의 집주인에게는 득이되는 것이 없는 셈이에요.

5억원짜리 아파트를 3억원에 전세를 놓는다면 세입자는 5억짜리 집을 3억에 살수 있고

집주인은 2억을 투자해놓고 이득이 없겠지요.

오히려 보유세를 부담하거나, 의료보험등이 오르기만 하는 셈이에요.

그렇지만 집값이 오른다는 기대감에,

오른 집값으로 거래에 드는 비용과  보유세금, 의료보험 증가분, 집 수리비용등을 상쇄시키고

남는다는 판단으로 전세를 놓으시겠지요.

 

보유세의 부담이 월세화를 가속화시킨것은 맞지만

그이전에 저금리가 월세화에 불을 지핀셈입니다.

앞으로 금리가 예전처럼 오르지는 않을 것이고

이제는 더욱 전세보다는 월세로 전환이 빨라질듯하네요.