오늘 뉴스에 전세사기로 안타까운 선택을 하신 분들의 기사를 봤습니다.
그동안 전세 사기로 많은 기사와 정보가 올라왔지만
제가 생각하는 부분에 대해서 간단히 올려 봅니다.
예전 전세사기는 대출이나 세입자가 있는 집에 전세 계약을 하여 보증금을 날리는 경우가 대부분이었습니다.
이경우 등기부등본을 확인하고 집주인 확인을 철저히 하고 확정일자를 받는 등의 방법으로 예방을 하도록 하였습니다.
하지만 요즘 발생하는 전세사기는 등기부등본의 확인만으로 막기 어려운 경우가 많습니다.
그동안 전세사기의 수법이 더 진화한 것이겠지요.
일반적인 집주인과 중개업자의 경우 대출이 많거나 임차보증금이 많이 있는 집에 전세를 놓는 경우는 잘 없을 것이며 임차인도 이런 집에 전세를 들어가는 경우도 거의 없을것입니다.
그래서 요즘은 등기부 등본이 깨끗한 경우 전세사기를 당하는 경우가 많습니다.
일단 아파트나 빌라(다세대주택)를 예를 들어보겠습니다.
아파트나 빌라의 경우 그 호실에는 한가구만 거주하게 되므로
당연히 다른 세입자가 있을 수 없습니다.
(물론 계약시에는 세입자가 살고 있으나 새로운 새입자가 이사를 들어가게되는 시점에는 세입자가 없겠지요.)
그리고 등기부등본을 확인하여 대출이 없는 주택으로 골라 계약을 하게될것입니다.
(가끔 대출이 있으나 잔금일 이전에 대출을 말소하는 조건으로 계약을 하게됩니다.)
그래서 잔금일시점에 그 임대 부동산은 기존 세입자도 없고 대출도 없는 상황입니다.
하지만 이 집 등기부 등본에 나타나지 않는 여러가지 것들이 있습니다.
첫번째로 집주인의 세금 체납입니다.
얼마전에 발생한 전세 사기도 집주인의 세금 체납으로 주택이 경매로 넘어가고
그 집의 등기부등본이 깨끗하다고 마음놓고 있던 임차인은 갑자기 자신의 앞순위에 생긴 세금체납으로 인해
보증금을 잃게 되었습니다.
요즘은 부동산계약시 임대인에게 국세나 지방세 완납 증명서를 요구하도록 하여 이를 미리 예방하고 있습니다만
이 제도가 생긴지 얼마되지 않았고 잘 모르시는 분들이 많아서 참고 하셨으면 합니다.
두번째로 깡통전세가 되는 것입니다.
보증금이 집값보다 더 높아지는 경우가 되는 것이지요.
몇년간 집값이 많이 올랐고 그 당시에 전세 계약을 하신 분들은 상당히 높은 보증금으로 전세 계약을 하셨습니다.
그러다 최근에 집값이 많이 내렸습니다.
오히려 집값이 예전에 받았던 보증금보다 더 적어진 경우가 생긴 것이지요.
예를 들어보면 2억에 집을 사고 집값이 3억정도로 올라서 70%수준인 2억 1천만원에 전세 계약을 하였습니다.
그런데 지금 집값이 2억원 보다 아래가 되었다고 하면
집주인의 입장에서는 다른 임차인을 받아도 보증금은 1억2천, 3천만원 정도 받게되어
기존의 보증금을 내어주기 어렵게 됩니다.
물론 대부분의 임대인은 보증금을 내주기위해 노력을 하시고 준비를 하시겠지만
자금 사정이 어려워진 임대인의 경우 보증금을 돌려주기 어려워서
임차인에게 그냥 그집을 사라고 하는 경우가 생기거나
계속 못 돌려주어 경매애 들어가도 보증금 보다 낮은 금액에 낙찰이 되어
임차인은 보증금을 다 돌려받지 못하게 되겠지요.
아니면 임차인이 그집을 경매로 받는 수밖에 없게 됩니다.
이 경우 집주인은 오히려 2억에 집을 사서 2억 1천만원 보증금을 받았으니 1천만원 이익이 생기지만
세입자는 원치 않는 집을 사거나 경매가 진행되어 보증금을 일부만 돌려받게 되겠지요.
특히 이 두번째 경우에는 누구도 예방을 할수가 없습니다.
앞으로 집값이 떨어질것을 누가 예상할수 있겠습니까?
이런경우를 대비할수 있는 것이 전세 보증금 보증보험 가입입니다.
보증보험이 완벽한 대비책이라고는 할수 없지만
전세권 설정등은 주택 가격 하락에 대비할수 없어서
보증보험을 알아보시고 가입하시는 것이 좋은 대안일듯 합니다.
그리고 주택 시세를 잘 알아보시고 집값대비 전세가 높다면
일부 월세를 주는 반전세를 생각해 보시는 것도 한 방법일듯 합니다.